부동산관계법규 소개
1. 내용 및 출제 문항 수
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 16문항 40점
부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 8문항 20점
국유재산법 4문항 10점
건축법 4문항 10점
측량.수로조사 및 지적에 관한 법률 4문항 10점
부동산등기법 4문항 10점
2. 부동산관계법규 소개
감정평가사 제1차 시험에 포함되는 부동산관계법규는 부동산에 대한 국가나 지방자치단체의 행정과 관련된 5개의 법규(위에서 부동산 등기법 외)와 민법의 규정을 실현하기 위한 민법의 부속법규라고도 하는 부동산등기법으로 구성되어 있습니다.
즉, 5개의 부동산행정에 관한 법규는 주로 공공복리를 목적으로 하는 행정청의 행정작용에 관한 내용으로서 국가나 지방자치단체, 그 외 일반 주민 등 제 경제주체가 부동산활동을 하는데 있어 제일 먼저 접하게 되는 공적 규율들로 규정되어 있을며, 효율적인 부동산활동을 하기 위해서는 가장 기본적으로 알아야 하는 부동산 행정에 관한 법입니다. 따라서 토지나 건출물 등의 부동산을 소유하거나 이용한 경험이 있는 분들은 재미있게 접근할 수 있지만 한 번도 토지를 소유하거나 주도적으로 이용해 본적이 없는 분들은 처음에 접근하기가 어려운 내용들도 다수 있습니다. 그 주요내용을 간단하게 살펴보겠습니다.
(1) [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]
우리나라 전 국토에 대하여 그 소유를 누가 하고 있는지에 관계없이 이용할 때에는 일정한 절차를 통하여 먼저 수립된 계획에 따르도록 하겠다는 목적을 가진 법입니다. 그 구체적인 계획이 "도시관리계획"이고, 이 도시관리계획의 지침이 되는 상위계획이 "도시기본계획"입니다. 이 둘을 합하여 "도시계획"이라 부르는데, 이 법에서 제일 많이 나오고 중요한 단어입니다.
또한, 전 국토는 우리들의 생존의 원천입니다. 따라서, TV와 같은 일반 재화와는 달리 토지에 대하여는 사유재산권 제도를 인정하되, "투기가 발생하는 지역"에 대하여는 그 투기를 방지하고자 토지거래계약 허가구역을 지정하고 그 구역에서는 "토지거래계약허가"를 받아야만 토지에 대한 소유권 이전 등의 거래를 할 수 있도록 하여 토지 소유를 진정한 이용자가 할 수 있도록 유도하고 있습니다.
결국, 이 법은 헌법에 의하여 보장된 국민의 사유재산권을 인정하되, 공공복리를 위하여 그 사우재산권 행사에 제한을 가하는 것을 주요 내용으로 하는 바, 소유권의 내용을 "사용.수익.처분" 권능이라 한다면, 도시관리계획은 사용.수익을 제한하는 수단이고, 토지거래허가제는 처분을 제한하는 수단이라고 할 수 있습니다.
이 법은 부동산 활동에 있어 제일 중요하고 기본적인 법률이라 할 수 있고 따라서 문제도 16문제나 출제되고 있는데, 재미있게 공부할 수 있고 또 그렇게 한다면 15문제 이상은 획득할 수 있는 법입니다.
(2) [부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률]
이 법은 제목에서 알 수 있듯이 "부동산가격공시"와 "감정평가"에 관한 내용으로 구성되어 있습니다. 부동산가격공시에 대하여는 부동산은 토지와 건물로 나눌 수 있으니 토지가격 공시와 건물가격 공시로 구분할 수 있습니다. 이에 따라 공시하는 가격은 토지가격인 표준지 공시지가와 개별공시지가가 있으며, 건물과 토지를 합한 가격 개념인 단독주택가격(표준주택가격과 개별주택가격으로 구분)과 공동주택가격이 있습니다. 이러한 토지와 주택에 대한 가격은 행정청에서 조사.평가(또는 산정)해서 결정 공시하여 각종 세금을 부과하는 조세행정에 적용하려는 목적이 있고, 또한 표준지 공시지가는 감정평가사의 토지 평가에 있어 그 기준이 되기도 합니다.
그리고, 감정평가는 감정평가에 관한 내용으로 구성되어 있는데, 감정평가사 자격은 어떻게 취득할 수 있느지, 감정평가업을 영위하려면 어떠한 절차를 거쳐야 하는지, 보수는 어떻게 정해지는지, 감정평가와 관련하여 잘못된 행위를 하였을 때에는 어떠한 행정.형사.민사 책임을 지게 되는지 등에 대한 내용으로 구성되어 있습니다.
8문제가 출제되는데, 내용 자체가 평이하여 낯선 판례가 출제되지 않는 한 8문제 모두 득점할 수 있는 법입니다.
(3) [국유재산법]
이 법은 법정되어 있는 국유재산에 대한 보호 및 관리.처분의 적정을 기하기 위한 법입니다. 국가가 소유하고 있는 국유재산은 우리 모두의 재산이므로 함부로 이용되거나 방치되어서는 안 될 것이며, 더 나아가 그 재산의 이용을 통하여 수익을 창출할 수 있다면 그렇게 관리하여야 할 것입니다. 종전에는 보호와 관리에 중점을 두었느데, 현재의 추세는 적극적인 활용으로 수익을 극대화하려는 그런 규정들이 도입되고 있습니다.
이러한 국유재산은 행정재산과 일반재산(종래에는 잡종재산이라 하였음)으로 구분하는데 행정재산은 직접 행정목적에 제공된 재산으로서 강학 상 공물이라고 명칭합니다. 따라서, 그 재산의 관리.처분에 있어서는 공법원리가 적용되게 됩니다. 그리고, 일반재산은 아무런 용도에도 이용되고 있지 아니하는 재산으로서 일반 사인이 소유하고 있는 재산과 다를 바 없으므로 이 재산의 관리.처분에 있어서는 일반 사법의 원리가 적용됩니다.
결국, 이 법은 "행정재산", "일반재산"이라는 두 용어가 제일 중요하며, 시험에서는 4문제가 출제되는데, 아주 낯선 판례가 출제되지 않는 한 4문제 모두 획득할 수 있는 법입니다.
(4) [건축법]
이 법은 건축행위에 대한 규제의 내용을 주로 규정하여 공공복리를 도모하고자 하는 법인데, 본인의 대지에 건축물을 건축할 때 본인 건축물의 안전과 기능 유지 등도 중요하지만, 인점 대지에 피해를 주는 것도 방지하고자 하는 규정들도 있습니다. 주요내용으로는, 건축허가에 관한 내용, 건축물의 용도변경, 건축물의 대지 기준과 대지와 도로와의 관계.이에 따른 건축선 문제, 건축물의 구조와 설비기준, 건축물의 규모 및 높이 재한(특히, 일조권 확보를 위한 높이제한), 특별건축구역, 건축면적 등의 산정방법 등이 있으며, 그 내용이 방대하고 숫자 위주의 구체적인 내용들로 되어 있어 그냥 지나치는 경우도 있으나, 어차피 2차 시험에서 감정평가실무를 학습하려면 기본적으로 알아야 되는 내용이니 잘 공부해 두면 부동산 전문가로서 기본기를 갖추게 되는 법입니다. 4문제가 출제되는데, 간혹 시행령에 있는 아주 구체적인 숫자가 출제되기도 하여 3문제 이상으로 목표를 설정하는 것이 좋겠습니다.
(5) [측량.수로조사 및 지적에 관한 법률]
이 법 중 지적에 관한 법률만 학습하게 되는데, 지적에 관한 법률은 토지라는 재산권의 객체에 대한 공시에 관한 법으로서, 권리관계를 공시하는데 주안점을 두는 부동산등기법과 묶어서 "부동산공시법"이라고 부르기도 합니다.
이 법의 주요내용은 토지의 표시(소재지, 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표), 지적공부(대장과 도면), 토지이동(토지의 표시변경 등), 지적정리, 지적측량 등으로 구성되어 있는데, 우리가 살고 있는 집의 지번(실제 생활에서는 번지)이 어떻게 부여되는지부터 시작해서 토지소유권의 범위를 밝혀주고 이를 대외적으로 알려주는 그런 중요한 내용을 담고 있습니다.
4문제가 출제되는 법으로서 우리 시험과 별로 관련이 없는 측량업자의 형사책입(징역 또는 벌금) 등에 관한 문제가 출제되지 않은 한 모두 득점 할 수 있는 법입니다.
(6) [부동산등기법]
등기는 부동산물권에 대한 공시방법으로서 우리나라의 법제에 있어서 등기는 "법률행위로 인한 물권변동의 효력발생 요건"임과 동시에 "법률의 규정에 의하여 위득한 부동산 물권의 처분 요건"의 기능을 가진다고 할 수 있습니다.
이 법은 이러한 기능을 가지는 부동산등기에 관한 사항 즉, 등기의 대상, 등기관과 등기부, 등기의 신청, 일반적인 등기절차, 등기절차의 특칙, 등기의 내용에 따른 등기 절차, 전산정보처리조직에 의한 등기사무의 처리 등에 대한 내용으로 구성되어 있습니다.
부동산등기에 대하여는 이 법 외에 대법원 규칙이 따로 있는데 우리 시험에서는 출제되지 아니하고, 등기와 관련된 민법 외의 제반 절차법도 출제되지 아니하므로 4문제가 출제되는 우리시험에서 아주 예외적으로 대법원 규칙 등의 내용이 출제되지 않는 한 모두 획득 할 수 있는 법입니다.
3. 공부방법
공부방법은 수험생마다 특징이 있으므로 본인에게 가장 적합한 방법을 개발하고 그것을 선택하여 집중하는 것이 좋지만 나름대로의 공부방법을 제시하니 참고하기 바랍니다.
(1) 전체 체계잡기 및 요약집 만들기
부동산관계법규를 구성하고 있는 개별 법률들은 법 이론보다는 구체적인 개별 내용을 많이 포함하고 있으므로 처음부터 암기를 하려고 하면 재미도 없고, 무리가 따릅니다. 처음에는 어떤 내용이 있는지 확인하면서 빨리 전체의 맥락을 파악하는 작업이 무엇보다도 중요합니다. 즉, 처음에는 정독을 하기보다는 중요하다고 강사가 말하거나 본인이 판단하는 부분에 대하여 밑줄을 치면서 빨리 페이지를 넘기는 것이 효율적이며, 이렇게 하면서 요약집을 스스로 만드는 것이 좋다고 생각하지만 여유가 없을 터이니 제가 제시한 부관법 요약집을 참고로 하여 부족한 부분을 보충해 가면서 일단 본인의 요약집으로 만드시길 바랍니다.
(2) 중요부분 집중암기
전체적인 체계잡기와 요약정리가 끝났다면 이제는 중요부분에 대한 집중암기가 필요합니다. 복잡한 법령의 내용 중에서 어떤 내용이 중요한 것인지는 강의시간 또는 일반 문제집, 공민달 O.X문제 등으로 확인할 수 있습니다. 암기는 외우는 방법도 있지만 튼튼한 체계의 구축을 통하여 기본서 이해와 요약집 만들기, 문제풀이 등의 반복으로 자동적으로 외워지기도 합니다.
(3) 모의고사식 문제풀이
실제 시험장에서는 시간 싸움을 하여야 하기 때문에 실전 문제로 감각을 익히는 것도 중요합니다. 그러나, 위의 (1), (2)의 과정도 제대로 거치지 않은 상태에서 문제집만 가지고 시험을 대비한다는 것은 큰 문제가 있습니다. 모의고사식 문제는 본인의 위치를 차악하는 참고자료로 활용하여야 할 것입니다.
(4) 마무리
기본서를 이해하고, 전체 체계를 잡고 중요부분에 대한 암기를 어느 정도 하였다 하더라도 그것을 본인의 것으로 하는 마지막 정리를 하지 않으면 안 됩니다. 학원 강의를 듣는 것보다 본인의 것으로 확인하는 마무리가 반드시 필요하니 본인의 수험 스케쥴을 고려하여 3~5월 사이에는 이러한 과정이 꼭 필요하다고 봅니다.
부동산관계법규의 마무리는 다시 기본서로 하여야 합니다. 위의 과정을 제대로 거쳤다면 이제는 어떤 교재라도 1권을 학습하는데 몇 시간으로도 가능해지는 시점이 옵니다. 그 시점이 오면 이제는 합격권에 대한 확신이 오게 됩니다.
(5) 여언
문제집보다도 기본서에 충실하여야 합니다. 그래야 난이도가 높은 문제들이 많이 출제되더라도 수월하게 대응할 수 있습니다. 기본서에 충실하는 방법은 O.X 문제 등을 기본서에서 반드시 확인하는 것입니다. 매번 기본서만 익는 것은 지루하니까요. 부동산관계법규는 결코 고득점이 용이한 과목이 아닙니다. 그러나, 열심히 하신다면 그 대가는 분명시 돌아오는 과목입니다.
이 과목이 여러분들의 합격에 큰 도움이 되기를 기원합니다.
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